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商品房买房人有权解除购房合同的十二个法定理由/臧恩富

作者:法律资料网 时间:2024-07-10 13:02:15  浏览:9982   来源:法律资料网
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商品房买房人有权解除购房合同的十二个法定理由/臧恩富律师

辽宁壹品律师事务所臧恩富律师

买房是人生的一件大事,对于绝大部分居民来说,买房的花销是其一生中的最大一笔支出项目。签订购房合同后,买房人和卖房的开发商都要受有效的购房合同(即商品房买卖合同)的约束。一旦卖房人存在不法行为或房屋的质量存在问题或者有其他客观原因,往往导致购房人的预期难以实现。在这种情况下,买房人往往会有早知如此还不如不订立购房合同、不买房的好的想法,即产生退房退款的念头。买房人的这种不想受已订立的购房合同的约束,想退房退款的想法从法律的角度讲是要解除购房合同。即那么购房人在什么情况下有权单方面解除购房合同呢?

合同的解除有约定解除和法定解除、单方解除和协议解除之分,我们在这里要研究的是买房人单方有权行使法定解除权的情形。因为如果购房合同的双方当事人能够就购房合同的解除协商一致或者购房合同中对合同的解除的条件已有明文规定,那么买房人想解除购房合同当然是轻而易举的事了,但问题的关键在于现实生活中买房人往往处于弱势地位,很难将有利于自己的解除合同的条款写进购房合同,更难以与卖房的开发商就合同的解除达成一致,所以了解乃至熟悉买房人在什么情况下有权单方行使合同解除权,对于买房人维护自身的合法权益就有着重要的现实意义了。

根据《中华人民共和国合同法》第十四条以及最高人民法院《关于审理商品房买房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)的规定,买房人在下列十二种情况下有权单方面通知卖房人解除购房合同:

理由1、不可抗力

因不可抗力致使不能实现购房合同目的的,买房人有权解除合同。

理由2、卖方明示违约

在履行期限届满前,房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,即卖方明确表示将不交付房屋的,买房人有权解除合同。

理由3、先卖后抵押的

商品房买卖合同订立后,卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的,买房人有权解除合同。

理由4、一房二卖的

商品房买卖合同订立后,卖方又将该房屋出卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的,买房人有权解除合同。

理由5、隐瞒无证售房事实的

卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的,买房人有权解除合同。

理由6、隐瞒房屋抵押的事实

卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的,买房人有权解除合同。

理由7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实

卖方故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的,买房人有权解除合同。

理由8、房屋主体结构不合格

因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后,房屋主体质量经检验确属不合格,买房人有权解除合同。

理由9、房屋存在严重质量问题

因房屋质量问题严重影响正常居住的,买房人有权解除合同。

理由10、面积误差比超过3%

卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同汉有约定处理方式或约定的处理方式不明确的,若面积误差比绝对值超出3%的,买受人有权解除合同,请求返还购房款及利息。

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民政部办公厅关于切实做好旱灾区群众生活安排的紧急通知

民政部办公厅


民政部办公厅关于切实做好旱灾区群众生活安排的紧急通知


各省、自治区、直辖市民政厅(局),计划单列市民政局,新疆生产建设兵团民政局:

  去年10月下旬以来,全国小麦产区降水量普遍较常年同期偏少5-8成,降水量之少为30年一遇,主产区达50年一遇,旱情之重历史罕见。目前,干旱已波及北京、天津、河北、山西、山东、河南、安徽、江苏、湖北、陕西、甘肃和宁夏等地,河北南部、山西东南部、河南西南部一度达到特旱。据气象部门预测,近期旱区降水依然偏少,旱情难以迅速解除。党中央、国务院高度重视当前的旱情发展,高度关注各地旱灾区群众的生活安排,中央领导同志多次批示要求切实做好农业抗旱工作和旱灾区群众基本生活安排,确保各项工作措施到位。为贯彻落实中央领导同志的批示精神,进一步做好旱灾区群众基本生活保障工作,现就有关事项紧急通知如下:


  一、高度重视旱灾区群众生活安排工作


  各旱区民政部门要坚持“以民为本、为民解困、为民服务”的宗旨,按照2009年全国救灾减灾工作会议的要求,高度重视旱灾区群众生活安排工作,进一步提高认识,切实克服侥幸和麻痹思想,牢固树立防大旱、抗大旱、救大灾的思想,把这项工作作为学习实践科学发展观活动的具体举措,作为当前民政工作的重中之重,认真履行部门职责,加强组织领导,落实岗位责任,搞好督促检查,切实做好旱灾区群众的基本生活安排,确保工作部署到村,落实到户,不漏一人,确保灾区困难群众的基本生活不受影响。


  二、及时启动旱灾应急预案


  各受灾省份民政部门要充分发挥抗灾救灾综合协调职能,切实加强与本地农业、水利、气象等相关部门的沟通和联系,及时了解当前旱情动态及下步发展趋势,及时掌握农作物受灾情况和因旱造成群众缺水、缺粮等生活困难状况,及时了解和研判旱灾区需求,及早制定周密细致的救灾工作方案。要密切关注旱情,灾害损失数据达到旱灾应急预案启动标准时,要及时启动各级预案,迅速派出工作组赴灾区检查指导灾区抗旱救灾工作,切实帮助旱区受灾群众解决基本生活困难。


  三、统筹安排各项救灾资金


  各地民政部门要抓紧拨付和统筹用好中央和地方各级安排的冬春救灾资金,进一步加强春荒救灾工作。要及时下拨即将安排的中央春荒资金,商财政等部门做好资金配套工作。按照救灾工作分级管理、救灾资金分级负担的原则,协商财政等部门,积极调整财政支出结构,千方百计加大救灾资金的投入力度,切实解决好旱灾区受灾困难群众在口粮、饮用水等方面存在的生活困难。要严格按照专款专用、重点使用和公开、公平、公正的原则,切实管好、用好救灾资金,确保各项资金落实到村、落实到户。


  各地民政部门要及时传达本通知精神,扎实做好各项救灾工作,有关情况要及时向部里报告。


  

民政部办公厅

  

二〇〇九年二月十日

安徽省人民代表大会常务委员会关于修改部分法规的决定

安徽省人大常委会


安徽省人民代表大会常务委员会

公告第四十二号


《安徽省人民代表大会常务委员会关于修改部分法规的决定》已经2011年12月28日安徽省第十一届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过,现予公布,自公布之日起施行。


安徽省人民代表大会常务委员会

2011年12月29日





安徽省人民代表大会常务委员会关于修改部分法规的决定


(2011年12月28日安徽省第十一届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过)


安徽省第十一届人民代表大会常务委员会第三十次会议决定,对下列法规中与行政强制法不一致的规定作出修改:

一、将《安徽省土地监察条例》第九条修改为:“土地管理部门对正在发生的土地违法行为,应责令违法单位和个人停止违法行为;对依法受到限期拆除新建建筑物和其他设施处罚的单位和个人,继续施工的,有权制止。”

删去第三十五条。

二、删去《芜湖经济技术开发区建设规划和土地使用管理办法》第十六条。

三、删去《安徽省城市市容和环境卫生管理条例》第四十八条。

四、将《安徽省城市建设监察条例》第十九条修改为:“按照建设法律、法规规定,责令限期拆除违法建筑物、构筑物或者其他设施的,违法当事人应当自行拆除。”

五、删去《安徽省农业机械化促进条例》第四十三条第三项。

六、将《安徽省反不正当竞争条例》第二十一条第三项修改为:“检查本条例第六至九条规定的与不正当竞争行为有关的财物时,可责令被检查的经营者说明该商品的来源和数量、暂停销售、听候查处,经营者不得转移、隐匿、销毁该财物;发现被检查财物有可能被转移、隐匿、销毁时,经县级以上人民政府监督检查部门负责人批准,可对有关的财物予以查封、扣留,但查封、扣留时间一般不得超过30日;对不易保存的物品应及时处理。”

七、将《安徽省合同监督条例》第二十一条第二项修改为:“查阅、复制当事人与合同有关的发票、账册、凭证、业务函件和其他有关资料。”

八、将《安徽省发展新型墙体材料条例》第二十六条修改为:“违反本条例第十三条第一款规定,建设单位未按规定缴纳新型墙体材料专项基金的,由墙体材料管理机构责令限期缴纳。”

九、将《安徽省道路运输管理条例》第五十二条第一款修改为:“道路运输管理机构的执法人员实施监督检查时,对没有车辆营运证又无法当场提供其他有效证明的车辆予以暂扣的,应当制作并当场交付暂扣决定书和清单”;第二款修改为:“当事人应当在暂扣决定书规定的期限内到指定地点接受处理。对提供车辆营运证等有效证明的,道路运输管理机构应当及时退还被暂扣的车辆;对不能提供有效证明或者经查实属于无车辆营运证从事道路运输经营的,应当依法作出处罚决定,当事人履行处罚决定后,应当立即退还被暂扣的车辆。”

十、将《安徽省公路路政管理条例》第三十五条第二款修改为:“除法律、行政法规另有规定外,对公路及公路附属设施造成较大损害、当场不能处理完毕的车辆,公路管理机构,应当签发《责令车辆停驶通知书》,责令该车辆停驶。调查、处理完毕后,应当立即放行车辆。”

十一、将《安徽省实施〈中华人民共和国烟草专卖法〉办法》第二十三条第二项修改为:“查阅、复制与违法活动有关的合同、发票、帐册、单据、记录、文件、业务函电和其他资料”;第五项修改为:“处理有关涉案物品时,对可能灭失或者以后难以取得证据的,可以先行登记保存。”

删去第二十四条第二项、第二十五条。

十二、删去《安徽省计量监督管理条例》第六条第二款。

十三、将《安徽省实施〈中华人民共和国水法〉办法》第三十一条修改为:“在城市公共供水管网覆盖的区域内,禁止新建地下水取水井用于餐饮、浴池、洗车等服务业和水空调、小区和单位集中供水等。已经修建的,由县级以上地方人民政府水行政主管部门责令限期封闭。”

将第三十九条修改为:“县级以上地方人民政府水行政主管部门应当对用水单位取水工程建设、取排水情况、地下水取水工程施工进行现场巡查和监督,发现用水单位未依法办理取水许可证或者未按照取水许可规定进行取水设施建设的,责令其停止违法行为。”

将第四十三条第二款修改为:“违反第十七条第二款规定,影响河势稳定、危害河岸堤防安全和其他妨碍河道行洪的,由县级以上地方人民政府水行政主管部门责令限期补办有关手续;逾期不补办或者补办未被批准的,责令限期拆除相关设施;逾期不拆除的,强行拆除,所需费用由违法单位或者个人负担。”

将第四十六条分为两条,修改为:“第四十六条 违反本办法第二十五条规定的,由县级以上地方人民政府水行政主管部门责令停止违法行为,限期拆除违法建设项目、清除障碍或者采取其他补救措施;逾期不拆除、不清障的,强行拆除、清障,所需费用由违法单位或者个人负担,并处一万元以上五万元以下的罚款;有违法所得的,没收违法所得。”“第四十七条 违反本办法第二十六条规定的,由县级以上地方人民政府水行政主管部门责令改正,或者采取其他补救措施,处一万元以上五万元以下的罚款;有违法所得的,没收违法所得。”

将第四十八条修改为:“省人民政府水行政主管部门设置的水工程管理单位,对其管理的河道或者水工程,可以行使本办法第四十三条、第四十五条、第四十六条、第四十七条规定的有关职权,具体范围由省人民政府水行政主管部门依照法律、行政法规确定。”

十四、将《安徽省皖南古民居保护条例》第十五条第二款修改为:“林业部门设置的木竹检查站在检查中发现古民居构件、附属文物,应当予以制止,并及时通知当地文物行政管理部门处理。”

十五、将《安徽省实施<中华人民共和国集会游行示威法>办法》第二十三条第一款第二项中的“参加人数”删去;将第一款第四项删去;增加一款作为该条第三款:“参加集会、游行、示威的人员,越过依照本办法第二十条规定设置的临时警戒线、进入本办法第二十一条所列不得举行集会、游行、示威的特定场所周边一定范围或者有其他违法犯罪行为的,人民警察可以将其强行带离现场或者立即予以拘留。”

本决定自公布之日起施行。




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