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定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨/竺雨迪

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 20:38:54  浏览:8548   来源:法律资料网
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定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨
                       ——张某诉熊某买卖合同纠纷案

竺雨迪 肖贞英


  【问题提示】
  近年来,我国房地产市场转向繁荣,房产交易日趋活跃,更出现了像转让房屋定购指标这样的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的房屋不能对外转让,但是买卖购房指标的情况还是屡见不鲜。那么这种买卖合同的法律性质和效力如何认定?
  【要点提示】
  定向购买商品房指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让,是一种权利的转让,这种权利属于可期待物权的范畴。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让,法律、行政法规没有强制性规定,故定向购买商品房指标转让合同应属有效,且应当得到全面履行。
  【案情】
  原告:张某。
  被告:熊某。
  张某和熊某均是××市××区××单位的工作人员。2003年,二人均获得了所在单位委托开发商开发的××小区定向购买商品房的认购权。4月,二人达成协议,熊某将认购该小区××号房屋的指标转让给张某,转让价格为1万元。熊某收取张某1万元后,出具收条并在收条上签注:“全部购房款由张某以熊某的名义直接交纳。”之后张某便以熊某的名义分别交纳了购房定金7万元。2005年1月,熊某和张某共同到场选定了以熊某名义定购的房屋。张某以熊某的名义与开发商签订《商品房买卖合同》、《补充协议》,合同原件由张某持有。此外,双方还达成了购房指标转让费增加1.5万元的协议,但未即时结清。
2006年下半年,根据当时的有关规定,允许购房户交纳一定费用后办理购房合同的更名手续。因熊某认为张某未支付剩余的1.5万元指标转让费,拒绝履行更名手续。此后双方的更名手续一直未办妥,××号房屋一直未交付给张某。
  张某遂起诉熊某,请求确认其与熊某之间的购房指标转让合同有效,并判令熊某将××小区××号房屋交付给张某。
  【审判】
  ××市××区人民法院经审理认为:
  本案系房屋定购指标转让纠纷,诉争定购指标指向的房屋是××市××区××单位统一委托开发定向销售的房屋。房屋定购指标转让是什么法律性质的转让,转让是否有效,成为本案争议焦点。熊某基于××单位职工的特定身份,有权取得购买本单位定向销售房屋的资格。此时,她与张某之间的购房指标转让实质是对其预期定购房屋资格的转让,是一种权利的转让。事后,购房户与开发商签订了《商品房买卖合同》,实际取得了购买商品房的资格。张某和熊某约定有偿转让指标,张某也实际支付了转让费,并以熊某的名义向开发商交纳了购房款,双方的指标转让合同已实际履行。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让,我国现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中,张某与熊某关于房屋定购资格转让的意思表示真实,开发商也以允许交纳过户费用办理房屋更名手续的方式,对此种转让予以认可。因此,张某和熊某之间的定向购买商品房指标转让合同有效,张某和熊某均应按合同履行义务。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条的规定,参照湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见(试行)》第三条的规定,判决:一、确认张某和熊某之间关于转让房屋认购指标的协议有效;二、熊某在判决生效后十日内,配合张某办理房屋的更名过户手续,相关费用由张某负担;三、张某在判决生效后十日内,支付给熊某购房指标转让费1.5万元;四、驳回张某的其他诉讼请求。
  熊某不服原审判决,提起上诉,请求二审法院依法改判。
  ××市中级人民法院查明的事实与原审查明基本一致。
  ××市中级人民法院经审理认为:
  双方当事人争议的焦点在于涉案合同的效力。本案中,熊某基于××市××区××单位职工的特定身份,有权取得购买单位委托开发定向销售房屋的资格,其将购买资格转让给张某,实质上是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示,没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形,应认定为有效合同。故对熊某的上诉理由不予支持。据此,二审判决:驳回上诉,维持原判。
  【评析】
  本案的处理主要涉及以下法律问题:1、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么;2、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
  一、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么
  理论界及实务界对此有两种观点:一种观点认为,转让定向购买商品房指标是转让人将其对房屋的权利和交付房款的义务概括转让给受让人,属于合同权利义务的概括转让。笔者认为这种观点值得商榷。比如在本案例中,熊某虽然取得了房屋购买指标,但若其未与开发商签订购房合同,就不能产生任何有关定购房屋的权利义务关系,又如何将其让与给他人?
  另一种观点认为,定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同,它所指向的标的并非房屋本身,而是定购房屋的指标,合同所转让的是一种定购房屋的资格。笔者同意这种观点。比如说在本案例中,张某与熊某订立口头协议之时,张某对××号房屋的权利尚停留在一种资格权利上,张某不能立即、现实地取得所欲定购的房屋的所有权,但他却获得了对未来取得××号房屋所有权的合理期待。这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益,已经达到了权利的标准,在法理上应归为一种可期待物权,属于债权的范畴。
  二、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
  对此主要有两种观点。一种观点认为定向购买商品房指标转让合同无效,主要理由是:1、未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项规定了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。2、转让房屋定购指标违反了《合同法》第七十九条第一款第(一)项和七部委于2004年通过的《经济适用住房管理办法》第二十九条、第三十二条等规定。3、定购特定房屋的资格是与单位职工身份密切相联的,转让房屋定购指标将使不具备职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利,不仅会使指标拥有人所在单位利益受到损害,而且还违反了国家相关税法规定。
另一种观点则认为房屋定购指标转让合同有效,主要理由是:1、双方签订房屋定购指标转让合同,是彼此真实意思表示。2、房屋定购指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定,没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。3、房屋定购指标转让行为并没有损害第三人的利益,也没有损害国家和社会公共利益。
  笔者认为,定向购买商品房指标转让合同应属有效。目前司法实践中也越来越多的采纳了这一观点。主要理由有:
  1.从法律规定看,对于基于特定身份取得的定购资格的转让,我国法律、行政法规并未做强制性规定。此外,因定向购买商品房指标转让合同的标的是房屋定购指标而不是房屋本身,所以并不适用《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定。
  2.从理论上讲,在民法上,奉行“法无禁止即自由”的原则。“法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干预,强调私法主体之间的契约自由。作为一种法的理念,其最重要的表现是私法自治。“私法自治给个人提供一种受法律保护的自由,使个人获得自主决定的可能性。”私法自治是私法主体按照自己的自由意思,在不违反法律的前提下,对自身利益的得失变更做出安排;是平等主体通过自由、平等地协商,决定他们之间的权利义务关系。在法律没有明确禁止的情况下,私权主体当事人之间通过平等协商确立的利益关系应当得到尊重,而不应受到干预和限制。因而在不违反法律强制性规范和公序良俗的前提下转让房屋定购指标,也是有着法理基础的自由。
  3.从社会价值取向来看,本案中熊某与张某皆为完全民事行为能力人,意思表示真实,也不存在欺诈、胁迫等情形,更没有任何事实、证据证明该协议侵害了他人和社会的利益。若冒然认定该协议无效,势必会助长一种随意毁约、违背诚实信用原则的不良社会风气,更有悖于我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的。
  【经验借鉴】
  定向购买商品房指标转让合同在实际履行过程中,因缺乏足够的法律依据,很容易引起纠纷,引发一些法律问题。像本案中因熊某认为张某未支付剩余的指标转让费,就拒绝继续履行更名手续,导致张某支付了二十多万元购房款却一直无法取得房屋。因此,笔者建议转让定向购买商品房指标一定要签订书面合同。合同应当规定转让费的数额、支付期限和方式,以及转让人将房屋过户给受让人的期限和方式。此外还应注明:“本房屋由乙××出资购买,房屋所有权归乙××,与甲××无关。”只有这样,当实际购房人与登记购房人发生产权争议时,才能证明房屋属于自己,而房屋登记不实,应予纠正。否则,如果不重视书面证据的收集和保存,转让人一旦反悔,否认转让房屋定购指标之事而主张自己就是合法的产权人,受让人将无法取得房屋产权,而只能以事实上的借款关系要求转让人返还购房款。更有甚者,如果受让人不能证明购房款由自己实际支付,则其要求转让人返还购房款的请求也可能成为泡影。
此外,若指标转让人在取得房屋产权后拒绝过户给受让人,对受让人应怎样予以救济?笔者就此对办理定购房屋更名过户手续提一些建议。笔者认为在房屋定购指标转让合同有效并已经实际履行,而房屋登记不实的情况下,可以适用我国《物权法》和《城市房地产管理法》规定的更正登记和异议登记制度,来纠正房屋登记簿的不实记载,实现对受让人的权利救济。
  更正登记在具体适用中分为三种情形:一、受让人向房屋登记机构申请更名,转让人书面同意更正,登记机构对申请人提交的书面证据进行审查,予以更正。二、受让人向房屋登记机构申请更名,不论转让人是否同意更正,登记机构经审核,认定有证据证明登记确有错误的,予以更正。三、受让人向房屋登记机构申请更名,转让人不同意更正,双方争议一时难以化解,更正的程序较为费时。为了给受让人的利益提供临时保护,受让人可申请异议登记,暂时中断登记簿的公信力,并在法律规定的15日内向人民法院提起诉讼。
  此外,房产登记种类有转移登记和变更登记。变更登记是房屋权利人改换姓名、名称,或房屋状况发生变化所进行的登记。转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记,必须按照有关规定足额缴纳税费。笔者认为,在实践中若通过变更登记来办理定购房屋的更名手续,不仅可以免交税费,还可以简化程序,缩短时间。

作者单位:竺雨迪,湖南大学法学院在读硕士;肖贞英,湖南省长沙市芙蓉区法院。
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深圳市政府信息公开规定

广东省深圳市人民政府


深圳市人民政府令第156号


  《深圳市政府信息公开规定》已经市政府四届三十七次常务会议审议通过,现予发布,自2006年9月1日起施行。
 
市长 许宗衡
二○○六年八月三日
 
深圳市政府信息公开规定
第一章 总 则
  第一条 为进一步规范我市政府信息公开工作,增强政府工作的透明度,推进依法行政,提高行政效能,根据有关法律、法规,结合本市实际,制定本规定。
  第二条 本市各级人民政府及其工作部门,以及法律、法规授权或受行政机关委托履行行政管理职责的组织(以下简称信息公开责任单位)的政府信息公开工作,适用本规定。
  本规定所称政府信息公开是指信息公开责任单位依照规定程序和方式公开其规范性文件、行政措施、行政决定及其在履行行政管理职责或提供公共服务过程中制作、获得或掌握的依本规定应公开发布的文件、数据、图表等信息的活动。
  第三条 政府信息公开应当遵循合法规范、完整统一、真实有效、及时准确的原则,应当遵守国家保密制度的有关规定。
  第四条 信息公开责任单位提供政府信息,除按照有关规定收取介质成本费用外,不得收取其他费用。
  第五条 市、区人民政府办公厅(室)负责组织和指导市、区政府工作部门和街道的政府信息公开工作,各政府部门行政首长为本单位政府信息公开第一责任人。
 
第二章 公开的内容

   第六条 信息公开责任单位应当制定本单位政府信息公开目录报同级人民政府办公厅(室)备案,并主动以适当方式将目录中的信息予以公开。
   第七条 任何公民、法人和其他组织有权依据本规定,要求有关信息公开责任单位向其公开该单位除主动公开以外与其自身利益直接相关的、依法可以公开的政府信息。
   第八条 涉及下列内容的政府信息不予公开:
   (一)属于国家秘密的;
   (二)涉及商业秘密的;
   (三)涉及个人隐私的;
   (四)与行政执法有关,公开后可能影响检查、调查、取证等执法活动或者会威胁个人生命安全的;
   (五)法律、法规和规章规定不得公开发布的其他政府信息。
   信息公开责任单位的保密机构应当对不予公开的政府信息予以审核。对于尚未确定是否属于国家秘密范围的政府信息,应暂缓公开,依照《中华人民共和国保守国家秘密法》的规定对其性质予以确定后,再予以保密或公开。
  第九条 主动公开事项内容发生变化的,信息公开责任单位应当及时更新相关信息和资料,保证信息资料的有效性、准确性和完整性。
 
第三章 公开的方式和程序

  第十条 依本规定第六条公开的政府信息,信息公开责任单位除应当通过政府网站公开外,还应当根据有关规定或实际情况通过政府公报、新闻发布会、新闻媒体、告示牌、通知书等一种或多种有效方式公开。
  第十一条 信息公开责任单位必须按照深圳市政府门户网站(www.sz.gov.cn)的要求及时发布其职责范围内的政府信息。
  信息公开责任单位应构建相应的业务网站(页),并保证其所发布政府信息的及时性、有效性和完整性,所公布的内容发生变化时应及时更新。
  第十二条 属主动公开目录内的政府信息,信息公开责任单位应当在信息生成后按照有关规定,在时限要求内及时全面公开。
  第十三条 公民、法人和其他组织根据本规定第七条要求获得政府信息的,应当按照有关规定持有效证件,向相关单位提交书面申请。
  申请应当包括下列内容:
  (一)公民、法人和其他组织的姓名或者名称、身份证明、联系方式;
  (二)所需政府信息的内容描述;
  (三)申请的理由。
  申请人应当保证将所取得的信息用于合法用途。
  第十四条 收到申请的单位应当对申请予以登记,并根据下列情况及时予以答复:
  (一)属于公开范围的,应当告知申请人可以获得该政府信息的方式和途径;
  (二)属于不予公开范围的,应当告知申请人不予公开并说明理由;
  (三)不属于受理机关掌握范围的,应当告知申请人;能够确定该信息掌握机关的,告知联系方式;
  (四)申请公开的政府信息不存在的,应当告知申请人;
  (五)申请公开的内容不明确的,应当告知申请人更改、补充申请。
  对公民、法人和其他组织的申请,除可以当场予以答复的外,接受申请的单位应当自登记之日起10个工作日内作出书面答复或通过电子邮件予以答复。
  第十五条 当公民、法人和其他组织对信息公开责任单位不予公开某一政府信息提出异议时,相关单位负有举证责任,说明不予公开该政府信息的理由、法律依据、救济途径和期限。
  第十六条 有关单位答复申请人不予公开的政府信息,不得违反规定以变相有偿服务的形式提供。
  第十七条 信息发布责任单位应建立和完善本单位政府信息公开程序,明确责任。
 
第四章 监督和救济

  第十八条 信息公开责任单位每年应当向本级或者上级政府信息公开主管部门报告本单位政府信息公开工作。报告应当包括以下内容:
  (一)该单位主动公开、依申请公开和不予公开的政府信息的总体统计情况;
  (二)就政府信息公开提出复议、诉讼和申诉的情况统计及其处理结果;
  (三)存在的主要问题以及改进的方案;
  (四)其他应当报告的重要事项。
  第十九条 市、区监察部门应当对政府信息公开实行全过程监督,对违反本规定的,责令其限期改正。
  第二十条 政府信息公开应依法接受人大代表、政协委员和社会公众的监督。市、区监察部门和政府信息公开主管部门可以聘请部分人大代表、政协委员及其他社会人士担任监督员。
  第二十一条 信息公开责任单位违反本规定的,公民、法人和其他组织有权向市、区监察部门或信息公开主管部门投诉。有关部门接到投诉后,应及时调查处理,并给予答复。
  第二十二条 政府信息公开主管部门每年对政府信息公开工作进行综合考核,并委托权威中介机构对政府信息公开情况进行专业评估,及时公布考核和评估结果,并对先进单位和个人予以表彰。
  考核的内容主要包括政府信息公开的内容、更新情况和公众的反映等。具体考核标准另行制定。
  第二十三条 信息公开责任单位违反本规定,有下列情形之一的,监察部门会同政府信息公开主管部门对该单位进行通报批评;情节严重的,对主要领导、分管领导和直接责任人给予纪律处分:
  (一)未将应当公开的事项及时公开的;
  (二)公开的信息内容不真实、不全面的;
  (三)不按规定的方式公开应当公开的事项的;
  (四)对本单位所公开信息的内容未按规定更新的;
  (五)不按规定要求为有关单位和个人查询复制有关资料提供协助的;
  (六)对于监督检查机关责令整改的问题,拒不整改的;
  (七)泄露国家机密的;
  (八)违反规定乱收费的;
  (九)对投诉、调查人员打击报复的;
  (十)其他违反政府信息公开规定应给予行政纪律处分的。
  第二十四条 信息公开责任单位隐匿或提供虚假的政府信息,或者泄露商业秘密、个人隐私,给公民、法人和其他组织造成经济损失的,应当依法予以赔偿。
  第二十五条 公民、法人和其他组织认为信息公开责任单位拒绝公开与其利益有密切关系的政府信息侵犯其合法权益的,可以依照《中华人民共和国行政复议法》的有关规定申请复议。
 
第五章 附 则

  第二十六条 信息公开责任单位应当依据本规定,结合本单位实际,制定适用于本单位的政府信息公开具体实施办法。
  第二十七条 本规定自2006年9月1日起施行,《深圳市政府信息网上公开办法》和《深圳市行政机关政务公开暂行规定》同时废止。

广州市水资源开发利用管理规定

广东省广州市政府


广州市水资源开发利用管理规定
广州市政府


规定
第一条 为加强本市水资源开发和利用的管理,适应本市国民经济发展和人民生活的需要,根据《中华人民共和国水法》和《广州市实施〈中华人民共和国水法〉办法》,结合本市实际情况,制定本规定。
第二条 凡在本市行政区域内从事水资源开发和利用的单位或个人,必须遵守本规定。
第三条 水资源的开发和利用实行统一管理与分级、分部门管理相结合的原则。
广州市水电局是负责本市水资源统一管理的水行政管理部门,并负责市主办的水利、水电工程取水申请的受理、审批和发证以及在本市行政区域内市政供水管网覆盖范围外的流溪河、新街河、白坭河、珠江干流上日取水量三万立方米以上的取水申请的审批工作。
广州市公用事业局是本市城市规划区地下水和市政供水管网覆盖范围内的地表水开发、利用的管理部门,负责取水申请的受理、审批和发证工作。
在前两款范围以外的水资源开发和利用,由当地水行政主管部门负责进行管理。
第四条 凡需取用水资源的单位或个人,必须提交详细的取水工程可行性研究报告,报告内容主要包括取水目的、取水量、取水时间、年内分配及保证率,水源地点的自然、水文、地质情况,取水工程方式,节水及防污染措施等。经主管部门批准,领取取水许可证后,方可进行工程设
计与施工。工程竣工后,用水单位需填写“竣工报告书”,并附送全部有关技术资料,经批准单位审查验收合格后,方可启用。
第五条 现已开采取用水资源的单位或个人,应在本规定颁布实施之日起三十日内,依照本规定第三条的规定,向主管部门办理取水许可登记,经审核符合要求的,可继续使用,不符合要求的,限期整治,逾期仍达不到要求的,取消取用水资源的资格。
第六条 取水许可证不得转让、转借和涂改。有下列情况之一的,审批发证部门有权对持证者的取水进行调整、限制或停止取水:
(一)自然原因使水资源发生明显变化;
(二)严重超采地下水造成地面沉降的;
(三)工艺落后,水耗高,节水不力的;
(四)防止污染措施不落实的;
(五)连续一年停止取水的,
第七条 开发和利用水资源实行计划用水、定额供水管理。新上的规模较大的供水项目,须在全市水资源规划和供水规划的指导下,依照基建项目管理程序办理。对已建成使用的供水项目,持取水许可证者应于每年十一月十五日前将下年度取水计划申请表报原审批部门批准。有特殊原
因需要临时增加取水指标的,应及时向原审批部门提出申请。
第八条 凡利用水工程或者机械提水设施直接从江河、湖泊或地下取水(含地热水、矿泉水)的单位或个人,应按本规定向审批发证部门缴纳水资源费。水资源费的收费标准,另行制定。
第九条 凡超计划取水,实行超计划累进加价收取水资源费:
(一)超计划10%以内的,加收一倍;
(二)超计划20%以内的,加收二倍;
(三)超计划30%以内的,加收三倍;
(四)超计划40%以内的,加收四倍;
(五)超计划40%以上的,加收五倍。
第十条 水资源费实行分级、分部门、分成征收管理办法。
广州市公用事业局所征得的城市水资源费,自留70%用于城市水资源的开发、利用以及改善城市供水设施,其余30%和区、县(市)水行政主管部门收取的水资源费的30%均交给市水电局,用于本市水资源的规划管理和水利水源工程设施的改造。
第十一条 广州市公用事业局和水行政主管部门收取的水资源费专款专用,不准挪用,并接受同级财政、审计部门的监督。
第十二条 不按规定期限交纳水资源费的,每超一天加收5‰的滞纳金,逾期三十天仍不交纳的,可以停止其取水。
第十三条 取用水资源的单位或个人,应按规定由有资格装表的部门装表计量。计量水表须按计量部门和批准取水部门认可的型号及位置进行安装,安装后不得擅自移动和拆换,如发现水表失灵或损坏的,应及时修换。
对无法装表计量的取水方式,取水单位或个人可提出采用可靠的计量设施的申请,经核准后,方可安装执行。
计量设施的购置、安装及维护费由取水单位或个人负责。
第十四条 对报废和停用的取水点,取水单位或个人应及时向原审批发证部门登记,办理报废和停用手续。
第十五条 取水单位或个人,应开展节水和水平衡测试工作,健全各种规章制度,建立运行记录。采用地下水的,要定期测量地下水位,观察地下水动态,严禁超量开采。工农业用水要采取有效措施提高水的重复利用率,减少污水排放量。各种运行测量记录要妥善保存,定期整理分析
上报主管部门。
第十六条 取水单位或个人对保护水资源应承担义务,严格执行《中华人民共和国水污染防治法》和有关水资源保护的规定,并应在水资源保护区植树造林,防止水土流失。
第十七条 对在水资源开发、利用、保护、管理工作中做出显著成绩的,由管理部门给予表扬和奖励。
第十八条 对违反本规定有以下行为之一的,由批准部门处以一千元以上、一万元以下的罚款,情节严重的,应责令停止取水,直至撤销取水许可证:
(一)不办理申报取水手续而擅自取水的;
(二)擅自启用已查封的取水点的;
(三)不按规定装表计量或擅自移动、拆换量水设施的;
(四)不按规定钻井施工,致使地下水资源遭到破坏后果的;
(五)拒不执行批准部门作出调整、限制取水方案的;
(六)拒不交纳水资源费的。
第十九条 取水单位或个人对处罚决定不服的,可在接到处罚通知书之日起十五日内,向作出处罚决定的上一级主管部门申请复议,或直接到向人民法院起诉;对上一级主管部门的复议决定不服的,接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉,逾期不申请复议或起诉,又不履行处
罚决定的,由作出处罚决定的机关向人民法院申请强制执行。
第二十条 水资源管理部门的工作人员,应认真履行职责,不得利用职权徇私舞弊,违者视情节轻重,分别给予批评教育、纪律处分,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十一条 广州市水电局和广州市公用事业局可根据本规定按各自的管理范围制定具体实施细则,报市人民政府备案。
第二十二条 本规定由广州市人民政府法制局负责解释。
第二十三条 本规定自颁布之日起施行。



1993年6月15日

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