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中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 00:05:04  浏览:8441   来源:法律资料网
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中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知

中国人民银行 中国银行业监督管理委员


中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知

银发〔2007〕359号


中国人民银行上海总部,各分行、营业管理部,各省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行;各银监局;各国有商业银行、股份制商业银行:

根据2007年全国城市住房工作会议精神及《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)等政策规定,现就加强商业性房地产信贷管理的有关事项通知如下:

一、严格房地产开发贷款管理

对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,商业银行不得发放任何形式的贷款;对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业,商业银行不得对其发放贷款;对空置3年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。

商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目,不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款,商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。

二、严格规范土地储备贷款管理

商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放,且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。

三、严格住房消费贷款管理

商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求,且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

商业银行应提请借款人按诚实守信原则,在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的,贷款首付款比例(包括本外币贷款,下同)不得低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高,具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定,但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款;对已抵押房产,在购房人没有全部归还贷款前,不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。

四、严格商业用房购房贷款管理

利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。

商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%,期限不得超过10年,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍,具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定;对以“商住两用房”名义申请贷款的,首付款比例不得低于45%,贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

五、加强房地产信贷征信管理

商业银行接受房地产开发企业贷款申请后,应及时通过中国人民银行企业信用信息基础数据库对借款企业信用状况进行查询;贷款申请批准后,应将相关信息录入企业信用信息基础数据库,详细记载房地产开发企业的基本信息、借款金额、贷款期限以及违约情况等。

商业银行接受个人住房贷款申请后,应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况进行查询;贷款申请批准后,应将相关信息及时录入个人信用信息基础数据库,详细记载借款人及其配偶的身份证号码、购房套数、贷款金额、贷款期限、房屋抵押状况以及违约信息等。

六、加强房地产贷款监测和风险防范工作

商业银行应密切监测房地产价格变化及其对信贷资产质量的影响状况,切实加强商业性房地产信贷管理和内控机制建设,积极防范房地产信贷风险。

中国人民银行各分支机构、各银监局应加强辖区内金融机构房地产信贷管理的“窗口指导”,加大对相关违规行为的查处力度。要跟踪房地产信贷政策执行过程中出现的新情况、新问题,并及时向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报告。

各商业银行(包括中资银行、外商独资、中外合资商业银行以及外国银行分行等)要认真贯彻落实国家房地产宏观调控政策,切实加强房地产信贷风险管理,要根据本通知精神和国家各项房地产信贷政策规定,抓紧制定或完善房地产信贷业务管理操作细则,并向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报备。

各政策性银行未经中国人民银行、中国银行业监督管理委员会批准,不得发放商业性房地产贷款。

请中国人民银行各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行,各省(自治区、直辖市)银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社及外资银行。

中国人民银行 中国银行业监督管理委员会
二〇〇七年九月二十七日

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请客喝酒纠纷案

张安腾*


案情介绍
2001年8月6日上午,被告谢某某邀请陈某某到其从事工作的食堂做客饮酒,酒后陈某某因不胜酒力而醉,但仍骑两轮摩托车自行回家,陈某某离开后不久,被告谢某某亦骑摩托车与其同方向行驶。被告谢某某行驶至福建省晋江市内坑镇井上路段时,发现陈某某已因交通事故受伤昏倒在地,立即拦车将陈某某送往医院抢救。2001年8月8日,陈某某经医治无效死亡。经法医鉴定,陈某某损伤特征符合交通事故损伤特点。死者陈某某的近亲属陈某水(系死者父亲,在诉讼期间因病死亡)、陈某昆(系死者之子)、朱某某(系死者母亲)、周某某(系死者之妻)即以被告明知陈某某酒量有限却仍故意让陈某某过量饮酒而醉,且放任陈某某在醉酒的情况下自行骑二轮摩托车回家,造成陈某某在路上发生交通事故受伤致死的重大事故,被告谢某某对此存在重大过错为由,请求判令被告谢某某支付医疗费10684.07元、丧葬费3000元、死亡补偿费52660元、被抚养人朱某某生活费10532元、被抚养人陈某昆生活费18431元、精神抚慰金50000元,共计145307.07元。
审判情况
晋江市人民法院认为,陈某某因交通事故受伤致死,其死亡的责任应由交通事故责任人承担,被告谢某某并非该交通事故当事人,不应对交通事故造成的损失承担责任;陈某某的死亡与被告谢某某的行为无因果关系,被告谢某某在本案中无过错,不应承担过错侵权责任;被告谢某某无法定或约定义务负责陈某某的人身安全,且陈某某具有完全行为能力,应对自己酒后驾车行为的结果承担责任。原告主张缺乏事实和法律依据,对此不应予以支持。依照《道路交通事故处理办法》第35条之规定,该院于2002年5月30日判决如下:驳回原告对被告的诉讼请求。
对本案的不同意见
另一种意见认为,被告谢某某因其先前行为即请客行为,在陈某某醉酒后对其本应履行临时监护人义务,但却放任其自行骑二轮摩托车回家,具有一定过错,且该过错致使陈某某在路上发生交通事故而受伤身亡,故对其损失应承担部分赔偿责任。
作者的观点
对本案的争论意见,焦点在于请客是否为产生义务的先前行为,继而是否会产生邀请人对受邀请人的临时监护义务。
本文认为,民事法律义务的发生依据,一是基于法律的规定;二是基于合同的约定;三是基于除合同约定之外的其他先前行为,即因自己先前的行为产生了可能导致他人某种危险结果发生的人,具有防止结果发生的义务,如小说出版编辑者在发表具有侵权内容的作品这一行为后,产生采取措施,为受害人消除影响、恢复名誉的作为义务,若不履行此项义务,将构成不作为的侵害名誉权的违法行为。最高人民法院1992年8月4日《关于刊登侵害他人名誉权小说的出版单位在作者已被判刑后还应否承担民事责任的复函》指出:“出版单位刊登侮辱、诽谤他人的小说,原告多次向出版单位反映,要求其澄清事实、消除影响,出版单位未予置理,……致使该小说继续流传于社会,扩大了不良影响,侵害了原告的名誉权。因此,出版单位应当承担民事责任。”该司法解释实际已确立了先前行为可导致行为人义务的承担。而判断先前行为是否会产生对相对人的某种法律义务,关键在于行为人是否给结果发生的危险以重大原因,即先前行为的内容。作为义务的确定对于判断行为人的不作为行为是否应承担相应的法律责任具有重要意义,因为一般侵权行为的认定首要的就是行为人必须有违法行为,而不作为的违法行为即是指行为人违反作为义务而不履行之。
本案中,被告请客的行为,并非因此产生对陈某某临时监护义务的先前行为,对陈某某的临时监护义务不会因为被告的请客行为而转移给被告,理由如下:
对人身等相关内容的照管,即为民法通则规定的监护。我国民法规定的监护有两种,一是对未成年人的监护,另一种是对无民事行为能力或限制民事行为能力的精神病人的监护。监护制度之设立,在于弥补被监护人民事行为能力之欠缺,着眼点在保护被监护人之合法权益,而非为监护人自身之利益,故监护之本质为一种职责而非民事权利。本案中陈某某的醉酒属于生理醉酒而非病理性醉酒。生理醉酒,又称普遍醉酒、单纯性醉酒,简称醉酒,是通常最多见的一种急性酒精中毒,多发生于一次大量饮酒后,指因饮酒过量而致精神过度兴奋甚至神智不清的情况。生理醉酒的发生及其表现与血液中酒精浓度及个体对酒精的耐受力关系密切。现代医学及司法精神病学认为生理醉酒不是精神病,生理醉酒人的辨认和控制行为能力只是有所减弱,但并未完全丧失。 陈某某在饮酒后不胜酒力而醉,事实上确实暂时减弱或丧失了部分民事行为能力,此时确实必须有人对其进行看管。由于陈某某在清醒时为一完全民事行为能力人,这时是不需要监护人的,一旦陈某某因喝醉而暂时丧失了部分民事行为能力,应由何人对其进行履行监护义务,法律对此情形并无明确规定,但依据法律规定的精神及监护的理论基础,假若陈某某是自行饮酒而醉的,此时应由陈某某的成年家属承担临时监护义务为宜。
而在本案中,因为存在被告的请客行为,该行为是否会导致监护义务的转移,关系到被告是否应对此承担民事责任。本文认为,被告的请客行为并不会导致对陈某某的临时监护义务由其成年家属转移给被告。因为监护义务的转移,一是依据法律的规定,由法院另行指定;二是依据合同约定由监护人暂时转移给其他个人或单位;三是因其他先前行为而暂时转移给他人或单位的。很明显,本案不属于第一种情形。第二种情况常见的有未成年人的监护人将未成年人送入学校就读,无民事行为能力或限制民事行为能力的精神病人的监护人将精神病人送入精神病院、医院进行治疗等等,都属于监护的暂时转移,学校、医院此时就成了我们通常所说的临时监护人或临时照管人了。监护的约定转移一般都是对价、有偿的,监护人必须因此支付一定的代价作为义务转移的交换,因为权利与义务是一致的,是相对而言的,没有无义务的权利,也没有无权利的义务。本案中,被告的请客行为,虽饮酒后陈某某醉酒,但陈某某作为一完全民事行为能力人,对其喝醉酒应负全部责任,且请客之时并未事先约定若陈某某醉酒则被告必须负责陈某某的人身安全等相关内容,被告当初出于好意邀请陈某某一同饮酒,陈某某亦欣然同意并驱车前来赴宴,此系双方自愿,假若被告因为请客行为而必须承担临时监护被邀请人陈某某的义务,明显系权利义务不相一致,故对陈某某的临时监护义务也不会因此原因而转移给被告承担。第三种情况,例如某一成年人特别疼爱某一未成年人,即擅自带该未成年人上街游玩,此时对该未成年人的监护义务即由其父母临时转移给该成年人,这段期间该成年人应负责该未成年人的人身安全等相关内容。因为判断先前行为是否会产生对相对人的某种法律义务,关键在于行为人是否给结果发生的危险以重大原因,即先前行为的内容。上述例中正是由于该成年人的行为而使得该未成年人脱离其法定监护人的看管而处于危险之中,即该成年人的行为已经给了危险结果的发生以重大原因,故该成年人应暂时承担监护的义务。本案中,陈某某死亡的重大原因在于其酒后驾车这一违章行为或者也包括肇事车辆的过错行为,而不在于被告的请客行为,因为被告与陈某某自愿喝酒,陈某某作为一完全民事行为能力人,被告对其喝醉酒并无过错,陈某某应对其酒后驾车所导致的损害结果自行承担责任。被告的请客行为充其量只是陈某某死亡的一般条件,并不是该死亡结果的发生原因,两者之间不具有因果关系。陈某某之死亡,直接原因在于一起交通事故,与被告的请客行为无直接因果关系。也就是说,被告的请客行为,并不必然导致陈某某发生交通事故而死亡,被告的请客行为与陈某某的死亡结果不存在直接、必然的因果关系。再者,被告当时也有喝酒,其思想意识也是模糊的,难以预见陈某某醉酒的程度和可能导致的损害结果,不存在故意违反道德观念及善良风俗的过错。故被告在法律上并无临时监护陈某某的义务。当然,假如被告仍清醒的话,在道德伦理上确应规劝陈某某待酒醒后再回家,但这仅是道义上的责任,被告至多也只会受到社会道德的谴责,不致承担法律上的责任。
综上所述,从侵权行为的构成要件上讲,被告并无法律义务对陈某某醉酒后至其清醒前进行临时监护,被告的行为并不是不作为的违法行为,被告对陈某某的死亡没有任何主观过错,被告的请客行为与陈某某死亡结果的发生也不存在因果关系,故本案的判决结果无疑是正确的,被告对陈某某的死亡无需承担民事法律责任。

* 作者单位:福建省晋江市人民法院。

汉中市人民政府关于印发汉中市建设工程商品混凝土管理暂行办法的通知

陕西省汉中市人民政府


汉政发〔2006〕43



汉中市人民政府关于印发汉中市建设工程商品混凝土管理暂行办法的通知



各县区人民政府,汉中经济开发区管委会,市政府各工作部门、直属机构:

《汉中市建设工程商品混凝土管理暂行办法》已经市政府2006年第14次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。



混凝土实行商品化供应,是推动建筑业技术进步和提高工程质量的重要途径,对于减少城市噪声和污染,创建中国优秀旅游城市和省级卫生城市有着十分重要的意义。各有关县区、部门要通力合作,积极支持,努力做好商品混凝土的生产、使用工作,为改善建筑污染环境、提高工程质量做出新的贡献。



二○○六年九月二十九日



汉中市建设工程商品混凝土管理暂行办法



第一条 为了加强商品混凝土管理,确保建设工程质量,改善城市环境,根据《陕西省建筑市场管理条例》、《陕西省建设工程质量管理条例》、商务部、公安部、建设部、交通部《关于限期禁止在城市城区现场搅拌混凝土的通知》、《陕西省散装水泥管理办法》、《陕西省人民政府办公厅转发省建设厅关于加快商品混凝土发展意见的通知》和有关政策规定,结合我市实际,制定本办法。



第二条 在本市城市规划区内从事商品混凝土生产、销售、使用和管理的活动适用本办法。



第三条 在符合城市建设规划、建筑行业发展规划、商品混凝土厂(站)发展规划的前提下,政府鼓励发展商品混凝土生产企业。



第四条 市城乡建设规划局是本市商品混凝土生产、销售和使用管理的行政主管部门。市政府有关部门应依照各自职责,共同做好商品混凝土的应用工作。



第五条 本市城市规划区必须使用商品混凝土的建设工程:

(一)市中心区(含大河坎、汉中经济开发区)的新建、扩建、改建工程使用混凝土总量在200立方米以上,或一次使用混凝土量在20立方米以上的工程;

(二)铺镇、褒河、周家坪三组团的新建、扩建、改建工程使用混凝土总量在500立方米以上,或一次使用混凝土量在50立方米以上的工程;

(三)除(一)、(二)款规定外,距市中心区在30公里以内的重点建设项目、高层建筑、框架(剪)结构工程,应优先选择使用商品混凝土。



第六条 应当使用商品混凝土的建设工程,不得在施工现场设置混凝土搅拌机,现场搅拌混凝土。



第七条 对一次使用混凝土量在20立方米以下,或有下列情形之一的工程项目,可不使用商品混凝土:

(一)属特殊类型混凝土,商品混凝土生产企业无法生产的;

(二)因道路交通原因,商品混凝土运输车无法到达施工现场的;

(三)商品混凝土生产企业生产供应能力不足,无法满足建设工程项目需要的;

(四)其它特殊原因确需在施工现场搅拌的。

符合上述情形的工程项目,建设单位应会同施工企业、监理单位按项目管理权限向建设行政主管部门提出书面申请,经批准后方可在施工现场搅拌混凝土。但现场搅拌混凝土必须符合环境保护和市容环境卫生的有关规定。



第八条 商品混凝土生产企业必须全部使用散装水泥。对一个单位工程,凡全部使用商品混凝土的,各级散装水泥办公室应予免交“限袋扶散保证金”。



第九条 在规定必须使用商品混凝土区域内的建设工程,建设单位应从项目可行性研究阶段开始按使用商品混凝土编制估算、概算,确定投资计划。在招标时,应按商品混凝土价格编制标底或最高限价,施工单位应按商品混凝土价格投标报价。办理施工许可证时,建设单位应提供与商品混凝土生产企业签订的商品混凝土购销合同。



第十条 对商品混凝土销售价格实行指导价。为充分发挥商品混凝土生产企业的投资效益,又防止商品混凝土生产企业进行价格垄断,商品混凝土的销售价格由商品混凝土生产企业提供成本核算资料,报市城乡建设规划局会同市物价局审核后,随建设工程材料价格信息定期向社会公布。



第十一条 在本办法颁布前,原承包合同中未考虑使用商品混凝土,而施工中实际使用了商品混凝土的工程,在工程结算中,允许按商品混凝土购销合同中约定的价格计算差价计入工程结(决)算。商品混凝土供需双方应遵守有关价格政策,严禁暴利或非法压价等不正当竞争行为。



第十二条 由于商品混凝土生产、运输的时效性、连续性和施工点分散的特点,公安交通部门对商品混凝土生产企业使用的商品混凝土运输车、泵送车,应按特种车辆予以管理,并核发特种车辆通行证。对商品混凝土运输车辆在运送混凝土途中发生的一般交通违章行为,公安交通管理部门应先予放行事后处理,以保证商品混凝土的有效使用和工程正常施工。



第十三条 交通征稽部门应按散装水泥运输车养路费征收标准,向商品混凝土运输车、泵送车征收养路费。



第十四条 在商品混凝土推行区域内,对应使用商品混凝土而拒绝使用,或未经批准擅自在施工现场搅拌混凝土的施工单位,建设工程质量安全监督站应责令其限期改正,对拒不改正的,由建设行政主管部门依法予以处理。



第十五条 凡在本市行政辖区内从事商品混凝土生产的企业,必须依法取得省级建设行政主管部门颁发的相应资质证书,并按资质证书核定的范围从事生产经营活动。

未取得商品混凝土资质的企业,不得向社会供应商品混凝土。



第十六条 市质量技术监督部门负责商品混凝土产品质量的监督管理;市、县、区建设工程质量安全监督机构受建设行政主管部门的委托,负责进入施工现场的商品混凝土的质量监督管理,并对商品混凝土生产企业人员素质、工艺条件、技术装备、管理制度等质量保证体系进行定期考核。



第十七条 商品混凝土生产企业必须建立健全质量保证体系,建立与其资质等级相适应的试验室,完善测试手段,严格按照国家有关技术规范、标准和使用单位的要求组织生产,保证产品质量,并自觉接受市质量技术监督部门和建设工程质量安全监督机构的监督管理。



第十八条 商品混凝土生产企业应积极推进科技进步,不断提高生产效率,努力降低生产成本,向市场提供质优价廉的商品混凝土。



第十九条 商品混凝土生产企业必须做好清洁生产和环境保护工作,必须按安全生产的有关要求,加强商品混凝土生产和运输车辆的管理,保持装备、车辆整洁,严禁撒漏;对不慎撒漏的混凝土,承运单位应及时清理;同时,应服从交通管理,文明行车,确保行车安全。

第二十条 商品混凝土运输车、泵送车必须在规定场地内清洗,不得将冲洗车辆、设备的污水直接排入城市排水管网和水库、河道、渠道等水体内。



第二十一条 商品混凝土生产企业有下列行为之一的,由市建设行政主管部门依法予以处理:

(一)未取得资质证书生产、销售商品混凝土的;

(二)不按资质等级核定的经营范围生产销售商品混凝土的;

(三)对生产的商品混凝土未进行检验的;

(四)拒绝供应小批量商品混凝土的。



第二十二条 本办法由市城乡建设规划局负责解释。



第二十三条 本办法自发布之日起施行。原汉政办发〔2000〕35号文件同时废止。


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