企业名称使用四平市一词管理规定

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　　近几年，农村尤其是城乡结合部房屋大幅增值，受利益驱动等多种因素，“小产权房”引发愈来愈多的各种类型的纠纷，一定程度上影响了社会稳定发展。为此，笔者通过对河南省清丰县人民法院“小产权房”审理情况进行深入调研，分析“小产权房”纠纷的特征、成因，并提出防范对策。

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第6条和《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，仅国家所有土地才能用于房地产开发，农村集体所有土地不能直接用于商品房开发建设。只有通过国家相关部门补偿征收后，变集体所有土地为国家所有土地，才能出让给有资质房地产开发企业进行开发。国务院办公厅在2008年1月11日下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》曾针对“小产权房”问题作出批示，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证若干意见》政策发布，明确指出“小产权房”不得登记发证。2012年2月，国土部发言人表示将于2012年试点清理“小产权房”，规定凡是小产权房不允许登记，不受法律保护。

　　这势必会引起小产权房纠纷的增加，人民法院应当积极采取措施、统一司法尺度、有效予以应对。小产权房到底是否合法、是否能够购买或转让等这一系列问号，不断在老百姓脑海中出现，如何消除错误认识，确立正确的认识，首先就要明确什么是小产权房，所谓小产权房，就是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”，多发生于城乡结合部地带，它并不真正构成严格法律意义上的产权。因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护，风险相当大。

　　 一、案件纠纷特征

　　（一）从受理案件数来看，2009年清丰法院受理由各类房屋纠纷案件72件；2010年受理86件；2011年共受理此类案件128件。“小产权房”建设不仅未随着政府禁令销声匿迹，反而愈演愈烈。据统计表明，“小产权房”引发的纠纷持续呈上升态势。

　　（二）从诉讼类型来看，主要包括房屋买卖合同纠纷、土地使用权转让合同纠纷、房屋拆迁纠纷、建设工程施工合同纠纷等。2009年以来受理此类案件446件，其中房屋买卖合同纠纷40件，占9%；房屋拆迁纠纷205件，占46%；建设工程施工合同纠纷173件，占38.7%;土地使用权转让合同纠纷17件，占3.8%；其他11件，占12.7%。

　　（三）从诉讼主体和诉讼起因来看，购买“小产权房”主体多为低收入群众，尤其以下岗职工、外来务工人员为主。且此类案件买卖双方基本上都履行了合同义务，出卖人交付住房，购房人入住并给付了房款。诉讼起因多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房后迁补偿价格高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。

　　二、问题的成因

　　（一）高房价刺激小产权房需求市场的形成。从上个世纪90年代就有城里人到农村购买小产权房的现象，那时城里的商品房价格没有达到现在的“寸土寸金”的程度。村集体也只是在试探性地出卖一些集体土地而从中取得一点利益。随着城市商品房的价格一路攀升，房地产开发商笑了，急需住房而又望房兴叹的低收入者愁了。大部分人开始沦为“房奴”，安居乐业的梦想成了他们的奢望。而那些近乎垄断性的房地产开发企业在“房奴”们血汗的滋润下如雨后春笋般茁壮成长起来。但小产权房的出现使房奴又重新看到了希望，一个个房奴翻身作了房主人，小产权房的需求市场也就由此产生并急剧扩大。

　　（二）小产权房的出现也让村集体的经济欲望急剧膨胀。首先，一些村镇在大产权房价格飙升，利润翻倍的背景下，也开始迅速把土地变现，这也让小产权房有了立足之地。开发商在开发小产权房的过程中，会拿出来一部分利润与村镇共享，村镇在巨大利润引诱之下，不惜出让土地，以牺牲长远利益来换取眼前的经济利益，一方面说明农民对土地的认识存在误区，另一方面也说明我国目前农民收入仍然较低，因此要改变这一现状，一要提高农民的法律意识，要把保护耕地的意识不断传送给广大农民；二要增加农民的收入，这样农民不会再因为眼前的经济利益而牺牲长远的利益。其次，通过调查发现越是靠近城市边缘的农村，出让土地的现象越严重。这些靠近城市的村庄纷纷开发小产权，还隐藏着另一个秘密，那就是城市的发展过程中，一定会占用农田，如果村里不开发小产权房，土地一旦被地方政府征用，那么土地的大部分利润将被地方政府拿走，这样集体组织的农民所获得的补偿甚少，这样相当一部分农民就同意以小产权方式提前将自己的土地先行开发，从而获得相对较多的利益。城市的高房价造就了小产权房的巨大市场需求，而村级组织也有着强烈的卖地冲动，在此情况下，一些不正规的开发商开始迅速介入，一栋栋小产权房也就应运而生。

　　（三）监管不利，大量的违规违法用地没有受到应有的处理。当小产权房在个别地方出现问题时，有关部门没有引起足够的重视，对这些问题睁一只眼闭一只眼，这就造成了有法不依，执法不严，违法不究，姑息迁就，这些严重的负面影响就带来了目前的“谁都敢干，法不责众”的情况，影响了法律的严肃性和权威性，造成了法律的虚置。

　　 三、防范“小产权房”纠纷对策建议

　　我国现行法规政策评价“小产权”房，不受法律保护。但“小产权”房已成为目前的社会问题，处理不好，必将激化矛盾，有悖于建立和谐社会的大政方针。因此妥善处理现有的“小产权”房，本人认为要兼顾国家利益和集体、农民、购房者的各方利益。

　　（一）从源头切除隐患。“小产权房”的核心问题在于土地问题，只有妥善解决土地规划和土地处置问题，“小产权房”问题才能得到彻底化解。2011年年底国土资源部下发《关于农村集体土地确权登记发证若干意见》，明确表示“小产权房”不得登记和发证。虽然国土资源部对“小产权房”态度一直很坚决，但并没有挡住一座座小产权楼房拔地而起。因此，必须从源头切除隐患。只要发现“小产权房”破土动工就勒令停建；只要发现“小产权房”公然出售就勒令停售。该拆除的不等卖出就强制拆除。此外，还必须彻底改变城乡二元结构规划制度，促进城乡一体化规划建设，从根本上实现城乡统筹协调发展。

　　（二）要稳控房价。小产权房的出现就是高房价的并发症。近年来，国家出台了很多房地产宏观调控措施，但这些措施没有达到稳定房价的目的，相反房价仍然不断攀升，此时小产权房的出现恰恰满足了大量中低收入者的需要。“从这个意义上说，如果不解决房价疯涨的根本问题，即使堵住了小产权房这个口子，将来一定有类似问题出现。”因此不能把关系人民生活的最基本的生活资料拿到市场上成为赢取暴利的工具，国家应进一步出台相应的规定，授权有关部门根据当地的情况对本地的房地产市场进行规范，进一步稳定房价，使房价的涨幅控制在人民群众可以接受的范围之内。

　　（三）要严格管理二手房市场。房价的节节攀升滋生了一批“炒房族”，他们的目的只有一个——赚钱。房价上涨一方面与地根紧缩有关，另一方面是因为房地产企业为了追求更大的利益以及炒房族的借势哄抬房价。抑制开发商的不法炒作，对二手房的转让收取较高的税额对控制“蒸蒸日上”的房价可以起到釜底抽薪的效果，小产权房的发展也会日趋走上回归路线。

　　（四）改善住房社会保障。调整住房供应结构，增加社会保障性住房比例，改变我国经济适用房不经济，廉租房僧多粥少的供应现状。　　　

　　（五）要严格限制人均住宅使用面积，控制豪华别墅的建设，不能让商品房的购买变成有钱人的“圈地运动”而使中产阶级家庭连最起码的安居梦想都变成奢望，这样会加剧老百姓心中的仇富情绪，给社会增加不和谐因素。

　　（六）加大耕地保护力度。土地对于中国农民而言除了生存权以外，还承载着发展和社会保障等方面功能。因此，对于破坏耕地修建“小产权房”的违法行为要坚决禁止。对于已经滥占耕地修建房屋的，如果能退耕的坚决退耕，不能退耕的补缴所有税费的基础上严厉处罚。不符合土地规划的“小产权房”要认定为违章建筑，并坚决予以拆除。违法批准建设“小产权房”或违法开工建设“小产权房”的，依法严厉追究相关人员的刑事责任。

　　（七）尊重事实并区别对待。一是农村住宅如出卖给本集体经济组织内部成员，经本集体同意，且买受人符合宅基地使用权分配条件的，因民事行为不违反法律、法规和强制性规定，该买卖有效。二是农村住宅如出卖给本集体经济组织外居民的，因行为违反国家法律禁止性规定，买卖行为无效。三是农村居民与本集体经济组织成员以外居民出资在其宅基地上联合开发建房的，联合建房人不能成为房屋共有人，但对与其合作农村的居民享有债权，买卖无效。四是在婚姻关系存续期间，一方或共同投资在宅基地上建设农村住宅的，即使一方为城镇居民或户籍未迁入的其他农村居民，除双方另有约定外，修建住宅应为夫妻共同财产。五是城镇居民或非集体经济组织成员，因遗产继承可取得农村住宅所有权。六是关于农村住宅赠与合同的效力，受赠主体如果符合前面所述农村住宅买受人的限制条件，赠与合同有效。七是农村集体经济组织在符合规划情况下，在集体建设用地上建设住宅用于安置集体经济组织成员，购房指标如果在符合受让条件的内部成员之间转让的，买卖有效。

　　房屋是最重要的生产要素、生活资料与融资工具，也是物权保护的最重要对象，尤其在中国特定的文化背景下，居有定所更是每个人的生活目标之一，如何解决小产权房的问题将关系到百姓是否能够安居乐业，因此我们要齐心协力共同解决小产权房问题，从而为构建和谐社会贡献力量。

（作者单位：河南省清丰县人民法院）
四川省自贡市人民政府


自府发〔2004〕56号


自贡市人民政府印发《自贡市城市市容市貌管理标准》(试行)的通知

各区、县人民政府，市级各部门：
现将《自贡市城市市容市貌管理标准》(试行)印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。


二○○四年七月十六日


自贡市城市市容市貌管理标准(试行)

为加强我市城市市容市貌管理，塑造现代、文明、清洁、有序的城市形象，根据国务院《城市市容和环境卫生管理条例》、《四川省城市市容和环境卫生管理条例》和建设部《城市容貌标准》，结合自贡市实际，制定本标准。
本标准所称市容市貌，是指与城市环境密切相关的由城市道路、建（构）筑物、园林绿地、环境卫生、公共设施、公共场所、户外广告及标志、夜景灯饰、施工工地、水域环境和临街商店等构成的城市整体容貌。
本标准适用于自流井区、贡井区、大安区、沿滩区四城区（含高新开发区）。
一、城市道路管理标准
（一）城市道路、桥梁应保持平整、完好、畅通，出现破损、坑凼、沉陷、积水等现象应及时修复。
（二）排水沟（管）畅通，无渗水、无堵塞。窨井盖、水窗板等无破损、移位或缺失。临街各类建（构）筑物的落水管、污水管、空调排水管采用暗沟暗管与地下排水管道接通，无污水溢流。
（三）道路铺装率达100%，重点街道、繁华区域街道和新建街道的人行道应采用彩色地砖或其他新型材料铺设。重点街道、繁华区域道路应铺设残疾人盲道。
（四）道路指路牌、路名牌、地下通道、人行通道等交通标志、标线应规范、完整、清晰、醒目。交通隔离护栏、隔离墩、绿化带应保持完好、整洁。
（五）城区范围内无新建架空电话线、电缆线及其它管线，已架空的各类管线要逐步移入地下。
（六）不得擅自占用或挖掘城市道路，经批准占用或挖掘城市道路的应在限期内恢复原貌，确保恢复质量，并做到封闭作业、文明施工。
（七）不得擅自占用桥梁、地下通道、停车场、洗车场、修车点、摊区；不得擅自在道路和桥梁上及地下通道内摆设摊点、堆放物品、经营作业、从事商务宣传和棋牌活动或设置其他与道路功能不符合的项目。经批准设置的临时占道停车场（点）应规范设置，画出标线，设置标志，确保车辆停放有序。
二、建（构）筑物管理标准
（一）新建、改建和扩建各类建（构）筑物的设计造型、装饰色彩等，应符合城市区域景观规划要求，与街景环境相协调，体现山水园林城市的特色风貌。
（二）临街建（构）筑物外立面应作美化装饰，经常维护，每年进行1至2次清洗，建筑物外墙涂料应每5年粉刷1次，涂料颜色应与原建筑外墙颜色相近或与周边环境协调，保持外观完好、整洁。建（构）筑物的幢号、门牌号应完好整洁，无破损、无掉字、无掉漆。
（三）临街阳台、窗台、观景台、走廊等应整齐、美观，不得擅自改建和扩建；无吊挂物品，无晾晒衣物或堆放有碍观瞻的物品；临街单位、商店、住户不得擅自安装外置式防护栏（网）、遮阳（雨）篷，确需设置的应全路段统一规格、色彩和式样。
（四）临街安装的空调外机、排气扇等应高于地面2.5米。保持外观整洁、完好，周边无垃圾和废物，造成墙面污迹的应及时清洗和粉刷，破损和已丧失功能的空调外机应及时修复或拆除。空调机排水管不得沿街排水，应接入下水道排放。
（五）具有历史价值的名人故居、历史遗迹和时代标志性建筑，应保持原有风貌特色。因故残损的要及时修复、恢复原貌。所有名胜古迹建筑物应设置醒目标志。
（六）除军事等带有保密性质的单位外，临街单位的隔离设施应选用透景围墙或绿篱、花坛、栅栏等作为分界，并保持其完好、整洁和美观。
（七）临街屋顶、梯道、巷道和建筑物之间无乱搭乱建物，无乱堆乱放物品。临街建（构）筑物不得擅自开门堵窗、破墙开店。
（八）护栏、路牌、电线杆等设施上无吊挂、晾晒物品，无乱张贴、乱喷涂现象。
（九）经批准设置的公交车站（台）、电话亭、画廊、张贴栏、宣传栏、书报亭等设施应与周围环境相协调，且无破损、无脱漆、无锈蚀、无污垢。
（十）沿街无破残的建（构）筑物、危险房屋。
三、园林绿地管理标准
（一）行道树栽植整齐，树叶清洁，树池完好、整齐，树窝内无杂物。行道树无缺株、死树，无病虫害，不影响车辆和行人通行，不影响路灯照明和电力、通信管线及周边建筑物的使用。
（二）临街绿带、花坛、花池整洁、美观，无废弃物，无裸露泥土，无枯枝、死树、杂草。
（三）公园、街心花园、主要街道景点、文化和购物广场的绿化，应造型美观、特色鲜明、四季有花、四季常绿，并保持完好、整洁。
（四）雕塑小品、游乐设施、射灯、石凳、喷水池、护栏等各类园林绿化和亮化设施应保持完好、整洁，水体清澈，无杂物漂浮。
（五）临街建（构）筑物外立面及屋顶应因地制宜实施垂直绿化或屋顶绿化；单位、居民区的庭院绿化和阳台绿化应经常管护，绿化、美化效果明显。
（六）河流两岸有树木、花草环绕。公路、铁路、水域护坡、堡坎等的绿化带及环保林无暴露垃圾。
（七）古树名木及各种珍贵树种有保护措施，应设置明显的保护标志。
（八）各类树木及园林绿化设施上无吊挂、拴挂、晾晒物品，不得乱贴、乱画、乱刻、乱涂写；无擅自砍伐、损坏和迁移树木、损毁城市园林绿化的行为。
四、环境卫生管理标准
（一）城市道路、桥梁、广场、地下通道、车站、码头、河道、停车场、候车亭（棚）、集贸市场、体育场、商场（店）、影剧院、歌舞厅、公园、游乐园、居民小区应按照责任分工对卫生区域范围进行清扫保洁，做到垃圾日产日清、容貌整洁。
（二）城区内无下列影响环境卫生的行为：
1、随地吐痰、便溺；
2、乱扔果皮、果核、纸屑、烟头、玻璃瓶（渣）、饮料罐、口香糖、废电池、塑料袋（盒）等废弃物，乱扔动物尸体、禽畜脏器及其他污物；
3、乱倒垃圾、渣土、污水、污油、粪便；
4、在露天场所和环卫设施内焚烧树叶、枯草、垃圾或其他废弃物；
5、座商不归店、占道经营，乱堆乱放、吊挂各类物品，违章搭建亭（棚）；
6、乱写、乱画、乱贴、乱刻及其他有损环境卫生的行为。
（三）道路、广场、游园等公共场所及居民小区应按城区环境卫生的要求配备足够的环境卫生设施，并保持设施的完好、清洁。
（四）集贸市场及各类摊区、商场（店）等商品交易场所应保持设施整洁，摆放有序，排水畅通，无积存垃圾，无污水溢流，无占道经营或暴市经营，不影响车辆、行人通行，无油烟扰民。各市场进出口不得设置机动车辆和非机动车辆临时停车点。
（五）各类机动车辆应保持车身完好、车容整洁、标志齐全醒目，不得带泥土进城和抛撒各类废弃物。
（六）载运容易撒落、泄漏、飞扬物品的车辆，应对箱体进行严密封盖，实行密封运输。
（七）对生活垃圾投放点、垃圾中转站、垃圾库、果皮箱、垃圾车等环境卫生设施，应定期清洗、消毒灭菌，保持设施完好、整洁。公路、水域沿线不得新设置垃圾存放点，对已有的垃圾存放点要逐步进行取缔。
（八）垃圾收集逐步实行袋装化，进行分类收集、运输、处理，生活垃圾采用密闭箱体的车辆运输，无散落飞扬物。
（九）公共厕所应保持地面、墙面、门窗、蹲位、灯具、衣帽钩的清洁卫生，排污畅通，无蝇蛆、尿碱、恶臭。沿街公共厕所标志及指示牌清楚明了，富有美感。
（十）医院、疗养院、宾馆、科研单位、屠宰场、生物制品厂等产生的废弃物，必须进行无害化处理，不得倒入生活垃圾容器或随意排放、丢弃，污染环境。
（十一）任何单位和个人不得擅自占用、拆除、损坏或挪用环境卫生设施。
（十二）饲养信鸽和宠物不得影响环境卫生。限养区内获准养犬的单位和个人，不得携犬只进入公共场所和乘坐公共交通工具。犬只在公共场所排泄的粪便，携犬人应及时予以清除。
五、户外广告及标志管理标准
（一）城市道路、桥梁、广场、游园、建（构）筑物、绿地、河堤等户外空间不得擅自设置过街横幅、彩旗、彩条、布幅、充气物、霓虹灯、电子显示牌（屏）、灯箱、橱窗等广告、宣传标语及标志、标牌。
（二）不得在建（构）筑物、护栏、邮箱、电话亭、橱窗、张贴栏、指示牌、指路牌、路名牌、电杆、路灯杆及其他设施上乱写、乱画、乱刻、乱喷涂和乱张贴广告或印刷品。
（三）不得沿街散发纸质广告。
（四）经批准设置的户外广告、霓虹灯、商招、店招、路牌、招牌、指示牌、标志、标牌及宣传牌等，应材质精良、设计新颖、制作精美、用字规范、牢固安全，字迹和图案清晰、完整，与街景相协调，并保持清洁。凡陈旧、破损、脱漆、缺字、错字的，应及时整修或更换。
（五）商店店招应设置在商店门楣上方，同一条街或同一幢房屋设置的店招下沿距地面高度应一致，店招的风格、色调、体量与主体建筑物相协调，实行一店一招，无重复设置。
（六）单位名称、牌匾及各类广告、标牌、告示的字体大小符合规范，文字用语准确，无简化名称，无错别字，无繁体字和简化字混用现象；须用外文标示的文字，必须同时标示汉字。
六、夜景灯饰管理标准
（一）大中型建（构）筑物、城市重要景区景点建（构）筑物、繁华商业区建（构）筑物、标志性建（构）筑物，城市道路、桥梁、河堤、广场、游乐场、游园、园林绿地及其他露天公共场所，城市道路两侧临街的机关、社会团体、企事业单位和商店、餐饮、娱乐场所等，应按城市夜景灯饰规划设置夜景灯饰。
（二）夜景灯饰应采用新技术、新材料、新光源、新工艺，讲究艺术性，力求体现南国灯城特色，并保持灯饰的功能良好，整洁美观，牢固安全。
（三）设置的夜景灯饰，无强光直射居民住宅，不影响城市市容和公用设施使用功能，不妨碍交通、消防通道畅通，不影响建（构）筑物的安全。
（四）夜景灯饰的亮灯时间按市政府的有关规定执行。重要活动及节日期间的亮灯时间应服从市的统一安排。
七、施工工地管理标准
（一）施工、拆迁、待建工地应设置不低于2米的硬质实体围墙，实行封闭式施工。围墙上端应设置夜间照明装置，外墙应作美化装饰。围墙主要进出口处应设置板式铁门，悬挂明显的施工标牌和行车、行人安全标志及“门前三包”责任书。工地管理做到内部标准化、外部景观化。
（二）待建工地3个月内不能开工建设的，应对工地区域进行临时绿化。停工场地应进行整理或覆盖。
（三）拆除建（构）筑物，应采取隔离或封闭措施，实行湿法作业，防止扬尘污染环境。
（四）施工工地进出口应进行硬化处理，在出口处设置车辆冲洗台，配备车辆冲洗设备及相应的排水和泥浆沉淀设施，保证车辆不带泥上路。建筑材料、渣土运输车辆应装载适量，实行封闭运输，沿途无撒漏、无污水溢流现象。
（五）实施道路和各类管线等基础设施施工的，应对施工区域实行实体隔离或封闭施工（隔离封闭装置不低于1.5米），并应设置安全标志和警示灯具。
（六）新建、改建、扩建或装修、装饰等工程竣工投入使用时，应同时拆除、清除各种施工临时设施，做到工完料尽场地清。
（七）施工、拆迁和装饰等工程产生的渣土、废弃物应及时清除。待建工地内无乱搭乱建物，无积存垃圾。
八、城市水域环境管理标准
（一）城区段河道及各类支流河道水域的卫生按责任划分和属地管理原则做好保洁工作。
（二）城区段河道不得擅自侵占、覆盖，封断河堤，设泵取水，圈占水面，堵塞河道，掏捞沙石；在河道管理范围内不得擅自打井、钻探、爆破，不得擅自挖掘河堤，占用河堤保护区道路、绿地，搭建（构）筑物、栽种植物、堆放物品。
（三）水域及滩涂不得倾倒垃圾、渣土、动物尸体和有毒、有害、易燃、易爆物品；不得直接向河道排放污水、粪便。
（四）在河堤保护区范围内无家禽家畜等养殖场。
（五）河堤和河道管理设施及防洪设施无损毁。
（六）河道中作业的船只和航道设施应保持整洁、完好，不得将生活污水、粪便、垃圾向河道排放。
九、临街商场（店）管理标准
（一）住宅楼无新开设餐馆。已开设但未达到食品卫生和环境保护要求的应限期改造、转向经营或停业。
（二）临街经营餐饮或食品生产、加工、销售的，应对烟道、炉灶进行改造，使用清洁能源，符合食品卫生和环境保护要求，同时要配备垃圾密闭容器，做到垃圾日产日清。
（三）临街商场（店）、餐馆应自觉履行“门前三包”职责，无越门占道经营，无乱摆、乱放、乱倒、乱挂、乱吐、乱张贴行为。
（四）临街商场（店）、餐馆应保持店容店貌整洁，商品陈列有序，橱窗明亮，内容健康，造型美观。
（五）夜市、便民摊（亭）、修理摊应在不影响市容、交通的前提下统筹安排，定时定点经营，随时收集经营中产生的废弃物，保持场地整洁。