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住宅小区内地下车库的所有权与使用归属

作者：浙江五联律师事务所 童松青律师 张东伟律师

（本文作者许可西湖法律书店收藏,未经作者许可,本文不得转摘、复制,否则视为侵权）

住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属

一、问题的提出

开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售，但购买者很少有领导产权证的，多年来，人们很少对此进行追问 。今年11月12日南京鼓楼区法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。现将该案例简述如下：

星汉城市花园是南京一个高档住宅小区，开发商于1998年9月申报该项目时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。2001年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载："使用权面积"和"其中分摊面积"都是7697.6平方米。

开发商在销售时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主将开发商诉之法院，要求开发商将地下车库交还全体业主。开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。

2003年11月，法院开庭审理后认为，根据规范设计要求，车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。再次，根据《江苏省物业管理条例》，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。

据此，法院当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。

判决告诉大家，车库并非开发商所能出让的。但由于立法的欠缺，判决并没有解决车库的所有权问题。它用了"管理"和"收益"两个词，回避了最敏感的产权问题。

二、车库的法律属性

有人认为小区土地使用权既然为业主享有，开发商就不能再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权。也有人认为，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物(房屋)一并出售、转移。还有人认为，业主取得的国有土地使用权同时包含了空间权，如果承认了地下车库的产权属于发展商，那么就承认了空间权被发展商保留，但既然土地使用权都转让给小区业主了，发展商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里？从法律逻辑上解释不通。因此只能推定出地下车库的产权属于全体业主享有。

上述观点都是有失偏颇的。地下车库是对地下空间资源的利用，和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样，都具有使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物，具有作为所有权客体的物的所具有特性，它是一种特定的、独立的物，并不能以其它物代替，而且在空间上能够个别地、单独地存在。因此，虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定，但它具有专用使用权是不容置疑的。法律上未确定其所有权并不意味着相关的权利就不存在。如违法建筑的建造人，他肯定是无法取得法律上的所有权，但实际上他又是违法建筑的所有人，如果其它人对他的违法建筑具有侵害行为或者违法妨碍其行使正常的居住权，照样要承担民事责任甚至刑事责任。再如，购买房屋后在没有登记办理好所有权证书这段时间内，购买人仍然可以凭借相关票证来证明其对该房屋享有所有权。更何况该类地下车库的兴建一般都是经过合法审批手续的，并不存在违法行为。

三、车库的种类

(一) 不得销售的公共配套设施

开发商根据政府规定兴建地下车库，则修建地下车库是他的法定义务，他修建该地下车库不能为了面向社会公众开放并谋取私利，而是为了满足小区内业主生活需要，向特定人群提供停车位的。如浙江省物价局颁发的于1999年4月1日实施的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》第十一条就规定："住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备，商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用，不得另行作价销售。"象这种情况，如果开发商将地下车库向非小区业主销售或者出租，则是违法行为。

(二) 可以销售的公共配套设施

虽然根据政府规定，开发商应当修建地下车库作为小区的配套设施。但只要具备相应的条件，开发商仍有权销售地下车库。因为法律并没有规定要将地下车库无偿交给业主使用。地下车库和房屋的关系不同于水电和单元房屋、电梯和高层建筑的关系。地下车库并非房屋必须要配备的设施，它与单元房屋是主次关系，不是主物与从物关系，系相对独立建筑物，它可以独立使用而不失使用价值。因此，只要在房屋买卖合同中没有特别约定，则不存在从物随主物一并买卖转让的说法。开发商如没有承诺无偿给业主提供地下车库，且并没有把地下车库面积计入共摊面积内，那么 ，投资兴建该类地下车库的开发商对此享有专有使用权，业主也就无法要求开发商无偿交付其使用。

(三)非住宅区的配套设施

这一类地下车库只要审批程序合法，当属开发商自由支配，即可以转让，也可以出租，也没有销售或承租对象的限制。至于是否能拥有所有权，还有待于国家法律予以明确。目前杭州出台了相应的政策，对此类地下车库准备颁发土地使用权证。我们相信在不远的将来，地下车库将拥有独立的所有权证，届时，作为一项重要的不动产将可以抵押、转让，其所有权权能将能全部得到实现。

(四)利用人防工程进行改造成的下车库

1996年10月29日颁布的《中华人民共和国人民防空法》（自1997年1月1日起施行）是我国政府最早对地下空间进行的立法，同时这部法律也是对地下空间利用的最高阶位的法律。该法律规定了地下人防工程可以军民两用，即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务，战争状态下归国家统一使用。同时规定了"谁投资、谁使用、谁收益"原则。由于国家对其使用权有明确规定，因此，在和平时期，投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。

如果投资者将人防工程改建为地下车库，那么首先必须要获得有关行政部门的审核同意，在保证不降低人民防空工程防护能力情况下，才能根据国家对地下车库相关技术规范进行修改直至符合地下车库使用要求后方可作为地下车库使用。

四、如何判断地下车库的归属

财政部　工业和信息化部


关于印发《中央财政关闭小企业补助资金管理办法》的通知

财企[2010]231号


各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、工业和信息化主管部门，新疆生产建设兵团财政局、工业和信息化主管部门：

为进一步加强关闭小企业专项补助资金的管理，认真做好关闭落后小企业工作，加快推进节能减排、淘汰落后产能，促进产业结构调整和优化升级，财政部、工业和信息化部修改制定了《中央财政关闭小企业补助资金管理办法》（以下简称《管理办法》），现印发给你们，请结合实际认真遵照执行。

同时将申请2010年度关闭小企业补助资金及编制2011年关闭小企业计划工作等有关事项明确如下：

一、根据今年的实际工作情况，2010年度全国关闭小企业计划不另行编制和下达。各省级财政、工业和信息化主管部门应按照《管理办法》有关规定，于2010年10月15日前联合报送2010年度中央财政关闭小企业补助资金的申请。

二、各省级财政、工业和信息化主管部门应于今年10月31日前，补报2011年度关闭小企业计划。

三、今明两年补助资金支持的重点是：围绕促进节能减排、淘汰落后生产能力和安全隐患治理，重点关闭小冶炼、小化工、小建材以及小造纸、小制革、小印染、小酿造等能耗高、污染严重、安全隐患突出的小企业。

联系人：

财政部企业司 张爱辉，电话：68552838；

工业和信息化部产业政策司 何映昆，电话：68205187。

附件：中央财政关闭小企业补助资金管理办法

附表：1.二O一 年地方小企业关闭计划申报表

2.二O一 年地方小企业关闭基本情况汇总表

3.关闭小企业基本情况表

4.关闭小企业签订劳动合同职工的花名册　　　

财政部 工业和信息化部

二○一○年九月十七日

附件下载:

关闭小企业专项补助资金管理办法（财企［2010］231号）.doc
附件：
中央财政关闭小企业补助资金管理办法

第一章 总则
第一条 为了充分发挥中央财政关闭小企业补助资金作用，促进产业结构调整和优化升级，节约资源和能源，提高财政资金使用效益，根据国家有关法律法规和产业政策，特制定本办法。
第二条 本办法所称关闭小企业是指地方政府根据国家有关法律法规和产业政策，对存在产能过剩、资源能源浪费、环境污染、安全隐患突出、布局不合理等问题的各类小企业实施的行政性关闭。
第三条 关闭小企业补助资金的补助范围和重点每年由工业和信息化部会同财政部根据国家宏观经济调控目标及产业政策确定并适时予以调整。
第四条 省级（含计划单列市）工业和信息化主管部门会同同级财政部门每年向工业和信息化部、财政部上报本地区关闭小企业年度计划。中央财政对计划内当年实施关闭的小企业，采取以奖代补的形式给予适当的补助（奖励）资金。
第二章 资金使用和分配
第五条 关闭小企业补助资金主要用于关闭企业职工安置等支出。根据关闭小企业工作的实际进度，补助资金结余可以转结下年使用。
第六条 关闭小企业补助资金按照“突出重点、公开透明、确保实效”的原则，综合考虑实际关闭的小企业安置职工人数、地域差异等因素进行分配。
补助标准：符合条件的关闭小企业补助金额=本企业在岗职工人数（人）×所在地级市上一年度企业在岗职工平均工资总额（元/年）×补助系数。补助系数根据中央财政年度预算安排、关闭小企业涉及的职工人数等因素综合确定。对于国家级贫困县（市），补助系数适当提高。
第七条 关闭小企业补助资金由中央财政拨付给省级财政部门。省级财政部门会同工业和信息化主管部门制订具体的资金使用方案并组织实施，及时下达资金到有关企业。
第三章 关闭计划及审核
第八条 工业和信息化部根据国家推进节能减排，淘汰落后，抑制部分行业产能过剩，促进产业结构调整和优化升级的要求，每年年初确定下一年度的关闭小企业工作任务。
第九条 各省工业和信息化主管部门按照工业和信息化部确定的年度工作任务和重点，会同同级财政部门，结合当地实际，确定本地区关闭小企业工作目标，并落实到具体企业，编制本地关闭小企业年度计划。
第十条 各省工业和信息化主管部门会同财政部门于每年4月30日前，联合向工业和信息化部、财政部报送下一个年度关闭小企业计划报告，并附以下材料：
（一）地方小企业关闭计划申报表（附表1）；
（二）小企业项目合法的审批（核准、备案）、注册手续；
（三）企业的工商营业执照、税务登记复印件；
（四）其他证明材料。
第十一条 工业和信息化部、财政部对各地上报的年度关闭小企业计划组织审核。经审核符合中央财政补助条件的关闭小企业名单，由两部委于6月底前联合批复下达省级工业和信息化主管部门、财政部门。
第十二条 各省工业和信息化主管部门会同财政部门认真组织实施审核通过的年度关闭小企业计划。
第四章 资金申请和审核
第十三条 各省级财政部门会同工业和信息化主管部门应于每年9月30日前分批向财政部、工业和信息化部报送本年度关闭小企业补助资金申请文件。资金申请文件应详细说明关闭工作实施过程、成效、存在的问题、工作建议等。财政部、工业和信息化部对各地上报的资金申请文件分批进行审核，工业和信息化部负责审核关闭小企业的实施情况及提出资金补助建议，财政部对符合条件的小企业按补助标准下达关闭小企业补助资金。
第十四条 各省申请年度关闭小企业补助资金的申请报告，需附报以下材料：
（一）关闭小企业基本情况表和汇总表（附表2、3）；
（二）关闭小企业已签订劳动合同职工的花名册（附表4）；
（三）地方工业和信息化部门等出具的小企业实施关闭文件及其他证明材料；
（四）企业原生产经营有关证照（工商营业执照、税务登记证、生产许可证等）已被注销的证明材料。
（五）企业关闭上一年度财务会计报告；
（六）企业所在地级市上一年度企业在岗职工平均工资证明材料；
（七）国家级贫困县（市）文件；
（八）其他需要说明的材料。
第四章 监督管理
第十五条 各地工业和信息化主管部门对上报的关闭小企业年度计划和实施效果的真实性负责；各地财政部门要加强资金的管理，确保财政资金使用的规范、安全和有效。
第十六条 工业和信息化部、财政部及财政部驻各地财政监察专员办事处应根据确定的关闭小企业工作目标对各地关闭小企业计划完成情况及补助资金使用情况进行检查。发现弄虚作假、未按要求完成关闭任务、虚报冒领、截留挪用财政资金或其他违规行为的，要追回资金，并依法依规处理。
第五章 附则
第十七条 本办法自发布之日起执行，原《财政部关于印发〈中央财政关闭小企业专项补助资金管理办法〉的通知》（财企[2006]339号）同时废止。
第十八条 本办法由财政部、工业和信息化部负责解释。

附表：1.二O一 年地方小企业关闭计划申报表
2.二O一 年地方小企业关闭基本情况汇总表
3.关闭小企业基本情况表
4.关闭小企业签订劳动合同职工的花名册

http://www.gov.cn/gzdt/att/att/site1/20100921/0011431e80bc0e026a1701.doc
小企业关闭项目基本情况表（财企231号附表）.xls
http://www.gov.cn/gzdt/att/att/site1/20100921/0011431e80bc0e026a3102.xls